11月9日，《第一财经》刊发《多家银行加速直售房产，有的房源比市场价低20%》报道，对银行直接出售房产的情况进行说明，引发读者关注。

近两年，房地产市场进入调整期，开发商打折、地方政府出补贴，大家已经见怪不怪。

可最近冒出个新消息：多家银行亲自下场卖房，而且价格普遍比市场价低一截。

不少人第一次听说时都有点懵——银行不是管钱的吗，怎么突然当起了房东？

原因其实不复杂。前些年银行放出去的贷款，抵押物大多是房子。贷款人一旦还不上钱，银行只能把抵押房产拿回来。

以往这些房子要走法院拍卖，流程动辄一两年，现在银行为了尽快把钱收回来，干脆把产权先过户到自己名下，再直接挂牌出售，省去了中间环节，也就能把价格压得更低。

于是，市场上出现了所谓的"银行直供房"。

银行手里到底有多少房

从阿里、京东两大资产交易平台粗略统计，仅四川农信系统挂牌量就超过了两万套，辽宁农信也破了一万套。

城商行里，兰州银行今年直供房源达到一千七百多套；吉林银行更是超过两千套。

类型从住宅、商铺到写字楼一应俱全，价格从八九万元的小户型到八百万元的别墅都有。

银行把这种集中销售称为"清仓"，往往一批接一批地上线，看上去颇有"双十一"的阵势。

银行直售和法拍房有什么不同

银行直售和法院拍卖最大的差别在于流程。

法拍要经历起诉、判决、评估、摇号拍卖，动辄一年半载；银行直售则先完成"以物抵债"的裁定，把产权过户到自己名下，再直接挂牌，时间缩短到一两个月。

产权清晰、无租赁、无户口，看房、签约、过户都能像普通二手房一样操作，还能申请商业贷款。

种种便利，让不少原本关注法拍房的买家把目光转向了银行直供房。

价格真有那么香吗

以兰州城关区一套一百二十五平方米的住宅为例，银行挂牌价一百五十一万元，同小区同面积二手挂牌普遍在一百八十万到二百二十万之间，价差肉眼可见。

再看广州白云区一套商住房，市场价约一百万元，银行起拍价七十五万元，最终成交价八十二万元，也比正常渠道低了近两成。

不过，便宜并非没有代价，欠缴的物业费、维修基金、甚至原业主留下的装修问题，往往都需要买家承担或先行垫付。

七七八八扣下来，净省金额通常会比表面价差少一些。

银行直供房会给楼市带来什么

首先，价格锚点被拉低。

一个小区只要出现银行低价盘，其他业主再想卖房就不得不参考这个价位。

其次，租赁市场也会被波及。

银行收回的商业物业往往先整体出租，租金定价一般低于市价，周边业主只能跟着下调。

第三，法拍房进一步受挤压。

银行直售产权更干净，还能贷款，买家自然更倾向于前者，法拍房只能继续降价寻找接盘者。

最后，地方城投的库存压力更大。原本靠打折去化的新房，被银行直供房截胡，去化速度明显放缓。

普通人能买吗，要怎么买

答案是肯定的，但步骤和买二手房略有不同。

第一步，先在阿里资产、京东资产等平台浏览房源，注意查看"银行自营"标签；

第二步，联系公告里的看房电话，实地勘察，最好请专业验房师，把隐蔽工程、欠费情况一次性摸清；

第三步，确认贷款意向。目前建行、招行、民生等银行在部分城市试点"直供房按揭"，首付三成左右，利率与二手房持平，但审批时间只有十天左右，资料必须一次带齐；

第四步，交纳保证金并出价，成交后一般三到七个工作日付尾款；

第五步，与银行共同到不动产登记中心办理过户，银行会配合解除查封、解押。整个流程最快一个多月就能拿到新房本。

风险藏在哪些细节里

银行直供房虽然产权清晰，但并不意味着没有坑。

首先是物业欠费。银行通常要求买家先垫付，再从房款里扣回，一旦欠费金额高，首付压力会瞬间放大。

其次是学位占用。记者查看合肥一套"学区房"时就发现，原业主孙子的户口仍在房屋地址，按当地政策，六年内不能再享受学区名额，但银行挂牌信息中并未提示。

再次是维修成本。广州白云区一套房子，厨房下水管被原业主用水泥封死，重新布管需花费近万元。

最后是付款周期短，按揭一旦批不下来，保证金可能被没收。因此，看房、查档、贷款审批三件事必须同步推进，环环相扣，不能等拍到房子再张罗。

银行这么做合法吗，政策怎么看

目前银行直售房产主要依据《物权法》《民事诉讼法》中"以物抵债"相关条款，流程本身合法。但监管也在密切关注。

一方面，银行毕竟不是房地产开发经营主体，大规模卖房会不会冲击市场秩序，地方住建部门正在调研；

另一方面，国有资产转让原则上要进场交易，银行把大单拆成小单后线上挂牌，会不会造成国有资产流失，财政部和银保监会也在研究细则。

预计明年可能出台统一的金融机构不动产处置管理办法，对信息披露、评估定价、网签备案等环节提出更高要求。

给购房者的几点忠告

1. 不要只看价格。把税费、欠费、维修、贷款利息全部算进去，再对比周边二手房，看是否真划算。

2. 一定要实地看房。银行通常给三到五天查档期，尽量约在工作日晚上和周末白天各看一次，观察采光、噪音、邻里氛围。

3. 提前跑贷款。银行直供房虽然可以贷款，但审批时间紧，先把自己的征信、流水、收入证明准备齐全，必要时做预审。

4. 合同写清楚。尾款支付、户口迁出、物业结清、学位占用等事项，最好在《成交确认书》上手写补充条款，双方签字盖章。

5. 量力而行。低价容易让人冲动，若资金安排出现空档，保证金和违约金会瞬间吞噬利润。务必把最坏情况算进去再举牌。

写在最后

银行亲自下场卖房，是中国楼市进入存量时代的一个缩影。

对银行来说，加快回款、降低不良是最朴素的诉求；

对购房者来说，如果能做足功课，确实有机会拿到比市场价更实惠的房源。

但便宜从来不是白捡的，产权虽然干净，隐藏成本却一点不少。

把功课做在前面，用买二手房的严谨对待银行直供房，才能真正捡到实惠，而不是捡到麻烦。